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经济学爱好者,北京大学经济学博士。长期关心和研究国家宏观经济运行和经济体制改革等问题。曾任国家行政学院研究室主任,现任国家行政学院信息技术部主任。

房地产商的暴利依然存在!

2008-11-23 12:01 阅读(?)评论(0)

 

 

房地产商的暴利依然存在!

目前,不少开发商高呼房地产市场微利,开发成本涨得太快,盈利空间越来越小。事实果真如此吗?

(一)2003年以来物价上涨造成建设成本上升不过20%左右,而房价上涨幅度超过200%

2003年以来,房价一路急剧攀升,北京房价由米均不足4000元,连续跨过5000700090001100013000的台价,今年1月北京市预售商品房均价已经达到13646/平方米,2008年比2003年,房价上涨幅度超过240%。对此,我们不禁要问,开发商究竟从价格暴涨中获取多大利润?是不是如有些开发商所言,房价上涨源于成本提高!

我们不妨看一看近几年物价上涨情况。国家统计局提供数据表明,2003040506CPIPPI和固定资产投资指数分别是101.2102.3102.2103.9106.1105.6101.8104.9101.6101.5103101.5,如果以2002年为基数,2006年的CPIPPI和和固定资产投资上涨幅度则分别只有8.65%17.27%12.29%。就是说,即使是2007年新建设的楼盘,与2003年相比,建设成本上涨幅度也不会超过20%

(二)去今两年销售的商品房,绝大多数皆2003年、或以前以协议出让方式拿到土地进行开发的,且大都在2003年前后已经形成建设成本,这两年房价暴涨带来基本是开发商的纯利

20072008年在售的楼盘,很多在200605、甚至04年已经开盘,当时开盘价已经充分打足了土地和建设成本。

北京市新世界商场附近一个公寓房项目,房屋面积为65-190平方米小不等,2005年施工开始时,期房售价米均11000-13000元人民币,然而,至今年上半年,现房房价已经涨至30000-33000元人民币,3年时间涨了200%。据相关专业人士透露,通过协议出让拿到这个地产项目,拆迁成本、土地出让成本、建设成本、政府配套成本等全部加总,总成本摊平后米均6600元,2004年期房预售时已经设定了45%的利润率。虽然3年过去了,可是成本并没有发生变化,后续售房和管理成本基本可以忽略,而利润率却暴涨到了400%

离新世界商场不远的广渠门内一个地产项目,20066月开盘销售,米均价格为9000-12000元,而到今年上半年,仅两年时间,其价格已经涨到米均25000元左右。20066月开盘销售时,总成本米均5500元左右,设定的利润率为50%2年后同样成本的房产,利润率却涨了310%-450%

(三)所有以协议出让方式获得土地开发权的开发商,他的土地开发成本很低,从而房屋总成本绝大多数在4000-7000/平方米之间。极少数通过多次转手倒卖获得开发权的土地,会给最终开发商增加成本,即使这样,总成本也很难高出8000/平方米,开发商售楼所得至少维持100%以上的利润。

利润率究竟有多高、开发成本究竟有多大,这是开发商的核心商业秘密。但是,这里可以从一个内部数据揭开这个谜底。

开发商在进行住宅建设时,被要求为政府提供一定比例的教育、卫生、环卫、社区等的配套用房,很多开发商对此是极不情愿的,总要和政府相关部门软磨硬泡、讨价还价,期望减少配比面积、争取政府各种优惠,或者将地下室等市场卖价低的房子配给政府,且尽可能虚张声势、抬高其所谓的付出成本。

北京市东二环广渠门附近一项目,2006年开盘预售,目前剩余少数尾房,要价25000/平方米,该项目总面积70万平方米左右,为教育、卫生、环卫、社区分别协议配给政府8000164354934平方米,合计9452平方米,开发商向政府提供数据说,他们为此付出拆迁、建设等全部费用达到5833万元。根据开发商提供的数据,我们可以算出这个项目成本为米均6171元。如果销售价格是25000/平方米,那么,开发商实得利润将高达305%

比上述项目晚一年销售,即于去年开始预售、现在正在热售的附近另一项目,总建筑面积52万平方米,与政府协议配给的教育、卫生、环卫、社区用房分别为127503002401360平方米,总面积为14650平方米。开发商向政府提供数据显示,他们为此付出成本为11600万。根据这个数据,该项目米均成本7918元。需要强调的是,这是一个二手项目,现开发商是从另一个开发商中以7000万成本买下来的。无疑,现开发商把他的“二传手”接盘成本打进了现有成本。目前,该项目平均售价18000/平方米。据此计算,该开发商利润率高达127%

(四)为了推动房地产领域能够健康发展。国家出于加速房地产市场化进程考虑,规定新的地产项目,实行分“两级”开发,且实行“招牌挂”的市场竞价方式出让开发权。但是,这种运行方式最大负面作用是加大了土地成本,增大了政府土地收益,从而也推高了房价。然而,这个成本基本上转嫁给了买房的居民,开发商利润损失并太大。

20081118,南京市拍卖了四块土地,我们不妨看一看它的价格成本究竟有多大。一是“大庄7号地”仙林地块,出让面积约16万平方米,拍卖底价6.1亿,楼面地价3195/平方米。去年年初,此处楼面成交价在2000-2800/平方米。以2007年初南京大学以9.09亿竟拍得到G78仙东地块为例,成交后楼面价格为2389/平方米。另一块位于南京城北的住宅地块,出让面积4.8万平方米,出让底价3.4亿元,楼面地价为3715/平方米。

楼面地价成本加上建筑成本即为总成本。我们再来看看建造成本。全国政协委员王长德在2007年“两会”期间曾经说:“一般地区,商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定曾说:“据一位房地产开发商向我透露,即使是较高档的楼盘,每平方米的建筑成本充其量为1500元,可见地价和开发商的高额利润是房价高的主因。”著名学者时寒冰先生经过调查后指出:“高档楼盘,哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘,每平方米建筑成本也很难超过1400元,而一般的非高层建筑,每平方米的建筑成本在千元以下。”

这里提供的例证说明,地价成本基本在楼面地价不超过4000元,建筑成本不超过2000元,总成本不超过6000元。这个估算与我们先前估算结果大致相当。

(五)目前,全国各地都在加大经济适用房等保障性住房的建设力度。保障性住房,一般政府免收土地收益,但是,土地一级开发成本是要付的、房屋建设成本是要付的,虽然开发商盈得空间比较小,可是从经济适用房卖价我们还是可以推算出开发成本没有超过5000/平方米。

目前,中央机关盖的经济适用房,例如西客站南边、三环内的马连道附近,机关干部职工购买价格基本在5700/平方米左右。经济适用房,开发商享受免交土地出让金的优惠,此地住宅地产土地出让金大概每平方米800元,由于开发商还要至少拿到15%以上的利润。如果把土地出让金的每平方米800元打进去,该处地产总成本大概是5652/平方米。这个推论结果也验证了房产的真实成本,其每平方米一般会在6000元之下。

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