丁 茂 战

失绪的房市亟待“软着陆”

随着步出上世纪末的东南亚金融危机，我国经济逐步走持续健康快速发展的轨道，财政收入水平不断提高，人民群众也从经济发展中不断得到实惠。我国房地产业迎来历史罕见的重要机遇，与宏观经济相伴而行、快速发展。然而，由于处于制度转型期，相关政策措施没有及时跟进，2003年之后，房地产市场明显趋热，以至于各级政府根本来不及进行充分的理性思考，整个房地产领域可谓“杂草丛生”，成为最复杂、最混乱、最被骂、也贡献、也腐败的领域。

培养一批“皮包公司”式的开发商，培育了颇具“中国特色”的地产开发群体。由于房地产技术要求并不高，进入的知识技术门槛很低，任何一个只要有基本认知水平的人，只要他有胆、愿干，就可以夹着皮包进入这个领域。他要做的工作是 先“搞掂”政府、拿到地，然后找设计公司根据规划部门意见设计方案，去银行贷到款，再回政府办相关手续，找一家建筑公司帮助建设，最后招聘和组织员工帮助销售，利润就来了。短短几年的功夫，我国房地产领域就培育了至少5万个这样的地产商。

促成了一个暴富群体，成为“一部分人先富起来”的典型代表。在北京，只要能够拿到土地开发权，就意味着将成为亿万富翁，其他城市恐也不例外。全国5.87万家房地产企业，其中绝大多数的中小开发商，多为家族式企业，每个企业一般连带到其父母、其兄妹、其妻子等近亲家庭和要好的朋友、合伙人，开发一个地块，富裕一个家族，如此至少惠及、培育了十几万家庭，这就促成了一个巨额暴富的群体。他们拥有了巨额财产，能力强开发商开始拓展经营劳务，他们购买了豪华别墅，拥有了高级轿车，开始了超级消费。他们为中国富裕形象的提升起到了领头羊的作用。

为房地产市场吹起了超级泡沫，房价着实让中国普通大众“望房兴叹”。由于住房制度市场化改革使福利分房制度下积累下来的巨大需求短时间释放，由于东西部、城乡间巨大贫富差距，从而消费能力迅速向东部、向中心城市集中，由于城市化进程加快、老城拆迁改造速度加快，从而大量居民被赶往住房市场，由于国家经济发展、全民富裕水平提高，中国确实拥有了一个庞大的可以对房屋进行投资和投机的暴富群体，由于独生子女政策使得两到四个家庭供给一个家庭、新生代具有一定的购买实力，也由于货币流动性推波助澜，中国能够卖得起房产的人确实多了，以至于前几年出现供不应求的情况，房地产价格飙升，房市泡沫越吹越大！

吸干了人民群众财富积累、导致居民非住宅消费能力的丧失，严重挤压消费需求。“我来”房产网11月25日提供的信息表明，北京目前共有4115个楼盘，其中1003个在售，在售新房的均价是18197元/平方米。按照小康生活的90平方米住房标准计算，购买一套这样的住房需要164万，买后简单装修和购置家具以15万元计，共需要179万元。如果北京市2008年城镇居民人均收入增长能够达到12%水平，北京居民今年人均收入应该是24628元，三口之家是73884元，这个家庭不吃不喝大概将用24年才能把这套房子买下来。但是，他总要维持生计，总要养育孩子，假如其他费用去一半，这个家庭就要用48年才能买下房子。考虑目前贫富差距太大的现实情况，北京市市民人均收入在平均线之下至少占60%以上的比例。所以，以北京目前的房价，能够买得起房的：一是少数富裕家庭，可能有好几套；二是外地暴富群体中的部分，来京购置地产；三是北京新移民，必须挤用男女方父母积蓄；四是占较大比例的工薪阶层。后面两在群体应该是购房主力，如此的代价就是他们的非住房消费、他的亲人们的非住房消费被挤掉了，并且一挤就是几十年！

政府获得了巨大收益，，使政府形成了对房地产市场的严重依赖。2003年以来，中国经济持续繁荣，有相当大的部分靠房地产支撑。以北京市某区为例，2003以来，地方财政收入由7亿多涨到了18亿，前几年，每年财政收入增长都在20%以上，其中房地产形成的营业税要占财政收入总量40%左右。与此同时，从市里争取了400万平方米土地出让金市区两级全额返还，几年来获得账外收益27个亿，土地出让形成的收益比地方财政收入还高，政府腰包鼓起来了，日子好过，想办点事情也容易了。殊不知这个收益是不可持续的，因为土地资源是有刚性约束的，卖完了、没有地皮盖楼了，既无卖房营业税收入，也无土地出让金收益，政府的钱袋子空了。已经过上富日子，再回头过苦日子就难了。

巨额利益驱使，外加制度漏洞，使一批党政干部走上犯罪道路，助长了腐败，。我们历览目前已经揭露出的大案要案，几乎都与房地产开发相关。上海的原市委书记陈良宇，天津的原检察长李宝金、北京的原副市长刘志华等大大小小被查的官员，绝大多数都与房地产项目有关。首先、也是最重要的环节，是开发商拿到土地开发权，无论是协议出让、还是目前的分级开发的“招牌挂”，垄断这个权力的是相关党和政府的主要领导人，他说给谁基本上能够保证给谁。对于拿到开发权就意味着成为亿万富翁的开发商，自然知道采取什么办法才能达到目的。对于官商勾结，很多人已经是心知肚明、司空见惯，所以，就出现上行下效的现象，开发商接下来开发过程中，政府几乎一半的部门都握有相应行政权力，这些部门领导、这些部门办事人员，相当比例扮演了过雁拔毛角色，一本万利的开发商虽有怨气，还会按照“规则”逐个摆平。腐败在房地产领域表现得最突出！