丁 茂 战

地价“腰斩”只是房市“冬季”的开始

    房市即将入冬，这既与当前国内外宏观经济运行状况有关，也是自身发展矛盾积累的结果。

第一，构成房屋最大成本的地价已经“腰斩”了。据12月26日21世纪经济报道消息，伴随房市走熊，地价迅速下跌，尤其是二三线城市地价几乎“腰斩”。12月23日，武汉黄金地段江岸区五福路与胜利街交叉口处一宗8.5亩的土地，成交楼面地价为3984.88元/平方米，而去年8月，京汉大道旁的义和巷一宗地块拍出楼面地价为6879元/平方米，几乎同样的地理位置，价格下跌幅度达到42.1%。类似的情况也出现在成都和重庆等，缩水程度甚至超过了一半。10月下旬，重庆美心房地产开发有限公司以7122万元的价格拿下重庆南岸区弹子石组团A分区A16-1/02号宗地，折合楼面地价每平方米仅385元，而去年，弹子石地王的楼面地价达到了2000元/平方米，下降幅度达到80%。有消息透露，保利地产2008年平均土地成本几乎只是去年土地成本的一半。这是地价“腰斩”的另一例证。

第二，地价“腰斩”的直接原因是土地需求大幅度减少。有的 “一个月只卖一套房，开发商都不买地，有的还把买到的地通过二级市场卖掉。” 今年前8个月，南京市土地成交总价79亿元，较去年同期减少了92亿元。今年截止到目前，武汉市土地成交仅1300多亩，比去年减少约2500亩，减少接近三分之二。来自中原地产的一份研究报告表明，今年1-11月全国重点城市土地流标率达到了32%，住宅地流标达到了35%，长春、武汉等城市土地流标率甚至达到了50%以上，据说，全国大约有七成的城市不能完成供地计划。价格是由需求和供给共同决定的，一方面，政府有强烈供给土地的冲动，另一方面是房地产商对土地需求量急剧减少，最终表现的就是地价的“腰斩”。

第三，土地交易状况恶化的最大受害者是地方政府。这几年地方政府财政收入急增，预算外财力大增，日子非常好过，房地产市场火暴、土地需求急剧扩大是主要因素。很多城市的土地出让金约占地方财政收入的60%。然而，随着土地需求量的急剧减少，政府土地财政的基础也就丧失了。去年重庆市土地出让金约达370亿元，而今年上半年，重庆各类土地出让金总计仅约为82亿元，不及去年全年的四分之一。房地产业联动性大，楼市的低迷导致相关产业萎缩，今年9月，全国税收收入增幅从上半年的30%下滑至2.5%，11月全国财政收入负增长3.1%，这是既10月出现12年来首次负增长后的再次出现的月度负增长，这既与宏观经济走势有关，也与房地产市场萎缩有很大关系。地方政府过紧日子的时期来临。

第四，地价“腰斩”的后果是房价也许“腰斩”。烫平房地产市场的暴利还有一个痛苦的过程，地价“腰斩”既是房市乱局收场的开始、也是乱局深层矛盾和问题的反映。商品房的成本主要由两部分构成，一个是地价，一个是建安成本，建安成本一般不会超过1500元/平方米的楼面价，所以，决定商品房价格的主要因素就是地价。地价“腰斩”意味着房价大幅度回调。我们以武汉黄金地段去、今年两次地价额计算，地价加建安成本，去年商品房楼面价成本是8379元/平方米，今年则是5484元/平方米。由于过去房市泡沫严重，按100%利润额，去年武汉黄金地段楼市价位应该在16000元/平方米左右；市场规则将最终挤干泡沫，没有泡沫的房市毛利应该在30%左右，则价位是7200元/平方米左右。如果上述测算符合常规，意味房价也要“腰斩”！