丁 茂 战

实现房市回归理性的措施

面对3到5年房地产整合期，如何才能保证房地产对经济的贡献能够稳定增长，如何才能保持房地产稳定发展的势头，如何使房地产发展由政府干预向市场调控转换，这是对党和政府执政能力的考验。

第一，要加大保障性住房建设力度。由于商品房价格呈回落态势，商品房市场供应量减少将不可避免。从保障民生角度看，必须有大量保障性住房入市，才能实现居者有其屋的目标；从堵塞商品房市场供应下滑产生的缺口、确保房地产市场供需总体平衡、保证房地产产业稳定增长角度看，也需要加大保障性住房建设力度、扩大保障性住房的供应范围。保障性住房建设面临最棘手的问题不是供给能否及时跟进，而是房屋的成本以及由成本决定的房价，要与保障性住房性质相一致。要从土地供应入手，通过减低土地成本、通过减低土地成本的制度安排，使保障性住房价格确实降下来，并且使这种减少有程序化、长效化的制度平台。要从制度上不给保障性住房建设有政府与开发商“交易”空间，使保障住房建设失去产生腐败的空间。如果协议出让中产生的腐败空间在保障性住房建设上得到复制和保留，保障性住房建设和供应必定将是一锅“夹生饭”，这个问题不解决，保障性住房建设只会给房地产市场发展添乱、给人民群众添堵！

第二，政府应该从土地交易中彻底退出，让市场决定土地供应价格。房地产市场能否回归理性、什么时间回归理性？房价能否降到与人民群众收入水平相当的程度、什么时候降到这个程度？这取决于土地供应的市场化定价机制能否形成、什么时候形成，取决于招拍挂的交易制度能否真正名副其实，取决于政府能否退出对价格的幕后操控、什么时候终止这种操控。由于政府长期插手和干预土地交易，市场内生动力培育严重滞后，市场力量的培育需要一个过程，不要指望一两年就能建立起成熟、定型的市场定价机制。九九归一，政府职能必须转换，只负责用地性质的规划，远离土地供应交易，让市场说了算，这是前提中的前提、关键中的关键、根本中的根本！

第三，政府当务之急是要加大对房地产投资的扶持和引导力度。当前全球性的经济危机还处在谷底，寄希望外需拉动经济增长短期不现实，启动内需也不是短期能够解决的问题，立竿见影的措施是投资。目前房地产成为投资增长最大障碍因素，除了通过保障性住房建设部分弥补商品房建设的缺口之外，商品房建设本身必须有所作为。为了启动商品房建设，必须发挥政府投资的带动作用。经济形势好的情况下，政府一个单位的投资能够拉动7-8个单位的社会投资。国务院安排的4万亿投资安排正在实施过程中，北京市也在加大政府投资力度，一定要发挥政府投资“四两拨千斤”作用。对于老城危改区房地产开发，由于拆迁成本越来越大，很多开发商望而却步，应该通过文物保护、市政改造的贴补，减少开发成本；对于新城区开发，大市政建设不要都甩给开发商，通过大市政、外围市政建设，减轻开发成本，增强对开发商入市的吸引力。

第四，房地产分两期开发弊大于利，不宜一刀切。作为推动房地产健康发展的措施，北京市的房地产开发实行分两期开发的模式。首先由政府土地管理部门主导，主要通过行政手段、以8%的固定利润回报选择一期开发企业，由这个企业把生地做熟，做熟后的土地进入政府土地储备库；然后，政府通过招拍挂的市场手段，选择二期开发企业实施项目开发。这种分期开发的制度安排，交易成本太高、开发周期太长、且给腐败提供生存空间。一是政府通常把追求土地收益作为重要目标，在一期开发完成后上市时，土地卖价要偿还一期开发成本、补偿一期开发商8%的利润，最后追求尽可能多的溢价收益，这些最终都将转化成房屋开发成本、以房价形式转嫁给了购房者；二是寻找一期开发商比困难。由于一期开发利润已经固定，而相比较二期开发而言，一期开发往往面临拆迁这一最艰难的程序，付出太多，所得太少，如果没有把握获得二期开发权，没有几家愿意接活；三是存在腐败滋生的空间。由于一期开发成本太低，政府往往通过暗箱操作给开发主体提供补偿，但是，最终给多少往往由主管人员与开发主体协议产生，这种非市场化的公对私的交易，只能靠党性和觉悟去不腐败，这怎么能够保护国家利益、保护干部！