丁 茂 战

房市“小阳春”不具备可持续性

需求扩张、价格上扬，这是市场经济规律始然。随着市场需求量增大，北京今年2、3、4月房价环比米均分别上升了890元、440元、510元。但是，确有部分开发商缺少远见、误判了市场，他们把高位房价看了当然，把对去年累积需求的释放当成房市春天真的到来，房价吊得过高，失去了消化库存积压的机会。买方市场对房市提价行为表现出了厌倦情绪，延续四个月的“小阳春”因累积需求量的释放，也因开发商再度推高房价，市场终于以“萎缩”做出回应。至5月19日，北京日均新建住宅签约量由4月的621套，回落到509套，环比下降18.04%。房市终结了“小阳春”、正在向常态回归。

目前，房市仍然面临出清库存的强大压力，房地产投资持续低迷，房市形势是否严峻、会否再现“小阳春”，房地产商应该是心知肚明的。到今春3月末，全国商品房空置面积达到1.67亿平方米，同比增长37.6%，北京商品房现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，其中商品住宅空置514.6万平方米，同比增长33.1%。而房地产开发土地面积库存更加严重，1998—2008年10年中用于房地产开发的土地购置面积高达31.3亿平方米，截止去年年底仅开发19.4亿平方米，尚有12亿平方米滞压在开发手中待开发。上海一家房地产公司，去年年底拥有2000万平方米土地储备，按照已有开发速度，需32年才能开发完毕。

供方市场处于饱和状态，进一步打击了房市投资开发热情。在大多数情况下，房地产投资增长要高于全社会固定资产投资增长速度，但是去年全国房地产投资形势已经发生逆转，仅增长20%，今年一季度全国房地产开发投资完成4880亿，同比增长4.1%，回落了28.2个百分点，前四个月全国房地产投资仅增长4.9%，而全社会固定资产投资增长超过了30%，一季度完成土地开发5223万平方米，同比下降了11.3%，完成土地购置面积则下降40.1%，回落了69.8个百分点。北京市一季度形势更严峻，住宅新开工164.5万平方米，同比下降57.7%，开发商购置土地18.7万平方米，同比下降85.7%。北京市一季度全社会固定资产资产投资同比下降6.5%，为全国惟一负增长地区，主要原因就在于房地产投资同比下降30.2%，占全社会固定资产投资比重由去年的55.7%，下降到41.6%。

5月27日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由35%下调了15个百分点，已经恢复到1996年水平，这恐怕与“小阳春”稍纵即逝不无关系，因为房地产投资增长下降幅度之大，着实是不能不管了！房市库存积压已经进入历史的临界点，房地产商对房市前景悲观当属正常，除此找不到解释房市投资的急剧下跌的理由。在这种情况下，稍有常识的人都知道，支撑房市“返春”的条件不具备，房市“小阳春”不具备可持续性。