丁 茂 战

谨防房地产发展偏离正确轨道

昨天，社会各界在天安门广场举行盛大活动，庆祝中华人民共和国成立60周年，阅兵式式、群众游行、晚上群众表演，再一次上演了“无与伦比”的一幕，组织严密可谓到了滴水不漏的程度，水平之高、震撼性之强，让世人不得不承认：国家真的强大了！然而，盛典之后当迅速冷静审视自己，我们仍然处在社会主义初级阶段，离实现中华民族强国梦想，还有漫长道路要走。胡总书记在盛典上告诫我们，“历史启示我们，前进道路从来不是一帆风顺的”，我们面前还有无数艰难险阻，必须顺应民心、顺应世界文明发展潮流，通过对自身工作的不断反省、不断纠偏，才能达到胜利的彼岸。当前社会大众反映的热点问题上，房地产当属名声最坏领域之一，我们决不能等闲视之。

第一，房价涨得太快、太离谱。10月2日北京“我来房产”网显示，北京市在售的1522个楼盘，其均价为19798元每平方米。8月份，北京市商品房开盘项目均价是16200元每平方米。2004年北京市商品房均价仅为4747元，2005、06、07、08年比前一年涨幅分别高达41.6%、19.8%、42.3%和13.5%；而2004年城镇居民人均可支配收入为15638元，同期分别增长12.9%、13.1%、11%和12.4%，今年1-8月份人均收入17911元，按此计算，今年北京市城镇居民人均年收入为26866元。也就是说，从2004-2009年，北京的房价上涨了241.27%，而收入仅增长71.8%，房价上涨幅度是收入上涨幅度的3.36倍。如果北京市三口之家年全部收入用来买房的话，2004年可以买到9.88平方米，而今年则下降了一半，只能买到4.98平方米。这种疯狂飙升能够成为现实，无疑具有强大的买方市场在支撑，但是其结果是榨干普通大众，让“居者有其屋”的目标流产。

第二，收入房价比远远超过国际标准线。一个家庭需要拿出几个年收入才能够买上一套住房，国际上有一个大致的标准，相关资料显示，国际通行标准大概是3到5年，发达国家需要5年，美国2000年之后房价涨了不少，需要4.8年。而相关专家测算，在我国则需要12年，而在我国的一线城市需要时间更则长。以北京为例，按照一个家庭年收入能买4.98平方米计算，卖一套90平方米住房需要18年收入。如果扣除孩子上学花销和日常生活费用，最多只能节余出一半用来买房，这样则需要36年才能拥有自己一套90平方米的住房。国家相关部委一领导曾经表示，用收入房价比与美国进行比较，没有实际意义，那么用什么比才有意义？除了拿出居民自己收入买房子，我们还有其他具有实际意义的渠道吗？

第三，购房严重挤压居民消费，加重了消费和投资失衡。为应对这次经济危机，国家采取了若干刺激消费措施，企图通过启动居民消费来对冲出口下降对我国经济增长的冲击，然而成效极其有限，保增长不得靠老办法、即低效益的投资来实现。居民消费启动不起来，固然与文化传统、收益预期、保障条件有关，离谱的房价不能不说是一个悬在头顶的“利剑”。1998年国家开始启动住房改革，1998-2008年GDP总量由88402.3增长到300670亿元，后者是前者的3.56倍，期间，城镇居民人均可支配收入由5425.1增长到15780.8元，后者是前者的2.91倍，而同期全国商品房销售额则由2513.5增长到24071.4亿元，后者是前者的9.58倍。2008年全国城镇人口为60667万人，按照人均15780.8的收入水平计算，城镇人口总收入为95733亿元，也就是说，居民收入中的25.14%被用来购买商品房。而同期居民消费占GDP比重直线下降，1999年为46.4%，2008年下降到35.3%，9年里下降了11.1个百分点。购房支出飙升，消费对GDP增长贡献直线下降与此能没有关系吗？

第四，对房地产发展过分依赖，降低经济发展预期。安居才能乐业，“小康不小康，关键看住房”，住房与民生有着重大关联性。同时，房地产牵涉到水泥、钢材、家具、装饰等50多个行业领域，有着巨大的吸纳就业能力，对我国经济发展发挥着支柱产业的作用。然而，目前出现了经济发展对房地产过分依赖的倾向，尤其当保速度面临压力时候，我们很多地方政府有意无意地想到了房地产行业，通过操控土地供应这张牌，一来平衡财政收益，二来制衡开发商开发进度，这在某种程度逐步强化了经济对房地产的依赖。从全国来看，1990年房地产开发投资253.3亿，占整个城镇固定资产投资3274.4亿的7.74%，而到2008年，房地产投资30579.8亿，占城镇固定资产148167.2亿元投资的20.64%，最近几年房地产投资一直占城镇固定资产投资比例达到20%左右。国家土地收益也达到了相当规模，2006、07、08分别为7000亿、13000亿、9600亿，占当年财政收入比例分别为18.06%、25.33%和15.66%。而一线城市经济对房地产依赖更为严重，北京市今年1-8月份房地产投资额为1478.4亿，城镇固定资产投资为2687.2亿，房地产投资占到55.02%的比例，到9月底，北京市土地收益已经达到503亿元，预计全年将达到700亿，占去年全年1837.3亿元财政收入的38.1%。如果把与房地产各种税收考虑进去，房地产对今年全市财政收入贡献度将达到40%以上。上海市到9月底土地收益也已经达到526亿。

社会大众，对房市价格、对房地产状况反映强烈，然而，我们目前房地产发展仍然没有任何路径调整迹象，把绝大多数居民挤进高房价的商品房市场，把经济发展的赌注过大地压给房地产领域，伤害了民生，给经济发展埋下隐患，这条路将越走越窄。