丁 茂 战

房价涨势将成强弩之末

12月14日，国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。这再次昭示房价涨势将成为强弩之末。

首先，房价高涨已经成为政府锁定的问题。

为了应对经济危机的不确定性，为了改变内需和外需的失衡、消费和投资的失衡，12月9号国务院常务会议决定，继续执行应对金融危机的刺激消费的政策，然而唯一例外的是调整了房地产消费政策。二手房转让营业税优惠政策终止，征免时限由2年恢复到5年。无疑，此举将遏制投机性购房行为和需求，将导致二手房市场交易量下降，投机性的需求也减少，有利于降低房价。

据传说，中央经济工作会议还提出到2012年要实现居者有其屋的目标，传言北京市明年要拿出不少于50%的土地供应用于经济适用房建设。这一连串的信息告诉我们，政府已经高度重视房价暴涨问题严峻性，正在采取相关措施予以解决。

中国政治体制有其鲜明特点和优势，就是只要政府锁定、政府想干的事，没有干不成的，房地产市场也一样，只要政府觉得有必要解决房价暴涨问题，就一定能够解决。这是我们判断明年房市走向的重要依据。

其次，房价暴涨也已经到了必须解决的地步。

昨天《中华工商时报》发表了“京沪深三地房价涨幅超GDP5倍 房价收入比超15年”的文章，对目前房价暴涨和价格现状做了具体分析。

一是房价收入比均超15年。2008年北京市职工年平均工资为44715元，2009年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在10万左右，购买一套北京的普通5环周围商品房平均115平方米，平均单价在每平方米17000，总价为需要200万元左右。房价收入比为20年。而国际通行标准大概是3-5年。

二是房产租售比北京已经超过1：500，“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200，而11月以来北京的楼市租售比再创记录，首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。

三是房市成为赌场。有调查显示，北京62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标，上海这一数据也已经达到51%，且二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。一线城市现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经居住两年以上的楼盘甚至空置率依然超过30%。特别是近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50%。

四是房价涨幅超过GDP5倍。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算，北京、上海、深圳三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍，其中上海超过7倍左右。

房价涨到成为富翁的赌场，成为穷尽祖孙三代过去将来财富的血盆大口，还能朝哪里涨？不但人民政府不答应，老百姓自己也不会再忍受了。

再次，中央政府已经采取密集旨在平抑房价的措施。

昨天国务院召开的专门应对房市的常务会议，就调整房市已经做了全面部署。

“一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。”这是面向普通大众的房市政策，旨在通过加大面向普通大众的供给量，增强普通百姓对未来房市预期，达到平抑房价的目的。

“二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”这是对12月9日常务会议关于调整二手房转让优惠政策的继续，力图再通过差别化的信贷政策等，打击房市投机行为，通过减少投资需求，增大相对市场供应，从而平抑房价。

“三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。”这是一个综合性的政策，目的还是在于增强房地产市场的透明度、公正性，为社会提供稳定的市场环境，消除房市价格不稳定因素。

“四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”这和中央经济工作会议的2012年实现居者有其屋目标传言精神是一致的，和北京市明年将保证至少一半土地用于保障性住房建设的传言精神是一致的，目的就是要通过扩大保障性住房供应量，把大量的普通大众从商品房市场上撤下来，从而达到平抑房价的目的。

还有非常重要一点，就是中央经济工作会议提出要把城镇化作为经济发展的新支点，这是房地产市场长期利好的政策，非常有利于平抑房价。通过城镇化建设，将为市场提供大量的住房，使大量本来准备涌向城市的居民，将就地、就近解决居住问题，这些住房本身就是房市供应的增量，供给的巨额增加自然有利于平抵房价，并且具有长期性。

我们有理由认为，一个已经被千夫所指的房市，人民群众不可能够继续忍受；一个已经被人民政府锁定的问题，不会长期存在下去；一个通过提供大量保障住房、通过减少投机需要，从而扩大市场供应的房市，房价涨势不可能长期保持。