丁 茂 战

“国10条”成效多寡取决于中央权威受到维护程度

全国“两会”后，全国房市，特别是北京等一线城市的房市，无视党中央、国务院和全国人民期盼，无视包括温总理在内的中央政府领导的警告，房价不但没有下行，反而逆流而上，并且呈现暴涨局面，这是对中央政府的公然挑衅。在我们这个政治体制下，只要党中央、国务院锁定的事情，没有办不成的。我们一些开发商、一些居民，忽视了这个基本的国情事实，为房价上扬发挥了推手作用。果然不出所料，国务院重拳出击。4月15日，国务院召开经济形势分析会，把房地产作为重要问题摆了出来，4月16日，国务院再次召开常务会议，专门研究房地产问题，4月17日，包含10点内容的国发[2010]10号的《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》公开发表。“国10条”非常精干，没有废话，直指房市“死穴”，扼住了房价上涨的“七寸”。

第一，实施信贷政策差别化，打击投机，可以讲这是实施精确打击，将大幅度减少市场需求压力，是根治房市投机顽疾的重要步骤。首套大平米住房，首付不得低于30%，重新认定第二套标准，购买第二套首付不能低于50%，贷款利率不但不能优惠而且要高于基准利率10%，购买第三套，要进一步提高首付比例，而且一些城市将禁止购买第三套住房。特别是禁止异地购房，不提供1年以上纳税证明或社会保险证明，不可以买房，这点点到了问题的死穴。现在北京已经销售的商品房，保守估计一半以上为非北京居民、或不在北京工作的人购买，除了给自己、给子女，还有大量是为了投机。投机需求打下去，房地产领域一半问题就解决了。

第二，实施预期管理，住房消费和房地产收益相关税收政策进入议事日程，直接打击购买预期，从而减少当期需求压力。要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。要求税务部门严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。对于住房相关税收政策，一直是居民和业内人士议论焦点之一，总喊狼来了，现在狼真的要来了，你买房子越大、越多，面对相关税收额度将越高，将来负担越重。打击购买大房、多房者的心理预期，最终表现为现时需求的减少，为平抑价格发挥非常积极的作用。

第三，实施供给均衡管理，通过扩大土地有效供应来增加商品房供给量，通过扩大保障房规模分流商品房市需求，即减少当期需求，又增加供给规模。如何才能够实现对房市有效调控、真正平抑房价，根本上是扩大供给、减少需求，使供给曲线向右下方平移、需求曲线向左下方平移。“国10条”要求增加居住用地供应总量，处置闲置用地，改变竞价方式压低土地价格，同时要求70%上用地要留给保障性住房建设、中小套商品房建设，要求尽快拿出2010-2012年保障性住房建设规划方案。这些措施，目的都在于扩大对普通大众商品房供应，通过扩大保障性住房范围达到分流商品房需求压力。至于先富起来的群体，如果要住大房，由市场决定吧。

第四，让整个社会都知道是谁将对国务院方针政策落实不力，谁在对抗中央，明确责任主体，这招更狠。推动工作，既要知道怎么办，更要知道由谁来办。房市问题愈演愈烈，非常重要的原因是房地产牵涉到的部门太多，责任主体不清晰、边界不清楚，互相推诿，好多好的政策最后不了了之。“国10条”汲取过去教训，这次把各项工作落实的主体讲得非常清晰，住建部、监察部、国土资源部，财政部、税务总局、各省市各有各的分工，尤其明确各省市对当地房市负总责，要建立考核问责机制。这是真正推动工作落实的方案。

“国10条”对当前过热的房市无疑是当头棒喝，对平抑房价必将产生显著作用，暴涨势头将不再，部分城市房价将明显回调。然而，政策效果究竟如何，关键在于落实，关键在于这次已经点名的这些部委和各省市，是不是把国务院当回事，是不是在麻木不仁，是不是在继续打自己的小九九，是不是不讲政治、不讲服从、不讲纪律。而其中关键的关键则更在于，如果相关部委、相关省市不作为，国务院会不会采取动真格的措施。国务院调控房市的政策已经出过多次，如果这些政策措施都能够得到坚决贯彻执行，也不至于让国务院再次出招。

一个坏人得不到惩治的社会是不可能安宁下来的，作为不力得不到处罚，推出多少房市新政也等于零。