丁 茂 战

房市博弈何去何从还由政府定

自4月份国务院推出房市新政已经两月，目前成交量普遍大幅下滑，好多项目甚至零成交，个别楼盘价格开始松动，呈现下调迹象，多数楼盘价格坚挺，已经进入房地产商、购房居民和政府三方博弈胶着状态。最近，国家发改委对全国36个大中城市监测，5月份全国房价仍然上涨幅，新建商品房集中成交价为8479元/平方米，环比上涨0.81%，其中新建商品房住宅集中成交价为8014元，环比上涨0.49%，经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅分别上涨0.55%、0.72%和下降0.46%。另一方面，全国70个大中城市中，5月份，有近30个城市出现零成交。进入6月份，零成交的城市又增加了许多。房市何去何从，从目前态势看，应该在三季度、九月份才能见分晓。

第一，  开发商手中有钱，还在“死扛”， 能够坚持半年光景

综合各方消息，自4月份新政推出以来，成交量普遍下跌。例如，相关统计数据显示，北京市商品房签约量在5月份环比下降60%基础上，本月1-20日签约1482套、签约面积17万平方米，与5月份同期分别下降40.7%和34.8%。签约量下降预示应该相应走低，但北京房市价格坚挺，6月1-20日新开盘项目的开盘均价与5月份同期相比中下降了6%，而成交均价反而上涨了7.5%。

房市价格没有出现明显松动，开发商显然在“死扛”、观望、等待，盼望购房者率先扛不住，或者希望政府出来释放新的“利己”信号。存货等待是要付出成本的，是要承担风险的，存货占用资金，待开发项目需要资金，银行押着资金，日常管理耗费资金，开发商敢于且能够扛着，说明他们心中有底、手头有钱，因为绝大多数开发商在前几年开发中获得了巨额暴利。

但任何人都不是傻瓜，扛得时间短一点可以，扛出希望可以，如果市场需求没有起色，如果政府对市场低迷不出面干预，如果房价下跌成为必然，开发商就不会扛了。根据目前行情和开发商拥有资金情况，第三季度、最晚到秋季，价格何去何从就将见分晓。

第二，  买方市场等待降价，要有耐心，坚持下去就是胜利

国务院新政目的在于平抑过快上涨的价格，采取的措施是切中要害的，限制多套房、打击投机、加大保障性住房建设力度，通过减少需求、增大供给来平缓市场需求压力，按理讲价格必然应该下降。

市场已经观望两个月了，价格仍然坚挺，除了开发商手中有钱、能够扛得住之外，刚性需求始终存在、政府不想让房市萧条，从而市场存在房价跌不下来预期，这是根本原因。目前开发商、居民、开发商三方博弈，最扛不住的是开发商，其次是政府，因为政府需要房地产支撑经济发展，尤其是地方财政需要房地产支撑，最能够扛得起的则是居民。

如果真的希望把房价降下来，居民必须掌握主动权、做自己的主人，可买可不买的家庭，暂时不买，必须买且可租的家庭，选择租房。特别是目前股市基本进入低谷状态，可以暂时选择入市投资，半年获得10%的回报还是完全可能的。只要居民扛得住，谁都没有办法，房价必降。

第三，  政府是最终“操盘手”，降与不降的生死大权掌握在政府手里

我国实施的是政府主导下的市场经济体制，经济发展仍然是第一要务，发展仍然是硬道理，政府首要的工作是保增长，而房地产牵涉到众多产业，关系到各级政府的税费收入，同经济发展一样，我国房地产是在政府主导下才发展到今天这种局面的，过去是这样，现在是这样，在可见的将来仍然是这样。

目前保障性住房建设规模和速度都远远滞后，商品房建设与城镇化发展要求相比、广大居民消费需求相比，也远远不足，再加上政策不系统、不配套，投机横行，使得市场需求持续旺盛。开发商为什么敢于死扛，关键是知道市场有需求，更为关键则是觉得政府不会、也不可能让房市萧条下去。如果房价没有适当回调之前，政府就政策转向，房市价格还要涨，开发商还会得暴利，吃亏的还会是老百姓。

目前，政府、居民、开发商三方博弈、正处于胶着状态，当下最急的是开发商，最有耐心的是居民，掌握主动权的则是政府。政府应该坚持既有政策导向不动摇，把与收入水平不匹配的房价降下来，把获得暴利的开发商胃口降下来，让人民群众实现居者有其屋的理想。