丁 茂 战

房地产市场将在房价暴跌中回归理性

今年下半年，尤其是10月份之后，国务院和地方政府陆续出台一些旨在对楼市托盘的保护性政策措施，最近的12月17口国务院常务会议又研究通过三条房市“新政”，4天之后的21日，国务院办公厅又出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。国家统计局提供数据显示，11月的全国房地产开发景气指数为98.46，比10月回落1.22点，比去年同期回落8.13点，这已经是今年该指数的第11个月下滑。尽管数据显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仍然上涨0.2%，然而事实可能与此相反，房地产商正通过明降、暗降等各种降价手段促销，房价事实上在下降，同时，市市场对降价行为采取冷漠态度，销售量急剧下降。房地产直接关系民生，还是经济的支柱产业，牵涉到水泥、钢材、家具装饰等50个左右的行业，不但是各级财政收益的主要来源，而且是保障就业、实现经济繁荣的基本条件。房地产严峻，无疑使受国际金融危机深度冲击的我国宏观经济雪上加霜，中央岂有不急之理。

（一）房价涨幅远远超过了人民群众收入增长水平

房地产市场何以成为人民群众骂声和怨气发泄之地，最直接的因素恐怕在于其价格上涨幅度之大、速度之快，着实让普通大众不堪重负。一幢房子，往要倾普通大众一生之积蓄，对于北京新移民、刚结婚的大学生，则要倾其双方父母、亲友两个大家庭的积蓄。

以北京为例，2003年三环内的房价还不到5000元。例如，北京市东二环广渠门内的角湾小区项目，紧临CBD、北京站、崇文新世界商圈，2003年2月开盘时均价为4900/平方米；南二环与南南三环之间、紧监方庄社区的景泰新苑项目，2003年9月开盘价为4400元/平方米。同在景泰新苑项目附近的另一个项目鼎源名座，2004年7月开盘价涨至5950元/平方米。2005年，同在南城宣武地界西二环外舒舍项目，2005年8月开盘价为8200元/平方米。2006年1月北京普通住宅销售均价7242元/平方米，12月上升到9469元/平方米。而与崇文区广渠门内的角湾附近的天娇园项目2006年10月开盘价则涨到了14000元/平方米。2007年北京市预售商品房住宅平均价格则达到12436.2元/平方米。紧临前述角湾项目附近的富贵园，2007年11月开盘价涨到22000元/平方米；同一个地产商建设、新世界商圈内国瑞城项目，2007年12月开盘价涨到了31000元/平方米。2008年1月北京市预售商品房住宅均价已经达到13646元/平方米。

根据上述数据，按照最保守的评估，2003、04、05、06、07、08北京市商品房米均售价应该是分别在4000、5000、7000、9000、11000、13000档位左右，2008年的价格已经是2003年的3.25倍，5年上涨了200%以上。而同期北京市城镇居民人均年收入分别是13882.6、、15637.8、17653、19978、21989元，年度分别增长11.2%、11.5%、11.2%、12.2%、11.2%，2008年前三季度收入水平为18577元，同期增长12.2%。今年增长水平按照12%计算，2008年城镇居民人均收入水平预计可达到24628元。也就是说，2008年城镇居民人均收入水平是2003年的1.77倍，增长77.4%。也就是说，五年来，房室米均价格增长速度比人均收入上涨速度快了147.6%。

（二）房地产商获得暴利之程度让人瞠目结舌

房地产商是不是获得巨额暴利，我们当以事实说话。

全国政协委员王长德在2007年“两会”期间曾经说：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定曾说：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元”。有学者调查后讲，即使售价在三万以上的高价楼盘，每平方米建筑成本也很难超过1400元，一套80平方米的高品质商品房，算上税收，总成本平均不会超过20万元。2004年海南省海口市一般商品房售价只有1200元左右每平方米，这是对房屋建设成本最好的证明。

我们还以北京为例。2004年北京市城区商品房平均售价在米均5000元左右，开发商利润率至少30%，就是说成本米均只有3500元左右。国家统计局提供数据表明，如果以2002年为基数，2006年的CPI、PPI和固定资产投资价格上涨幅度则分别只有8.65%、17.27%和12.29%。就是说，如果考虑物价上涨因素，2007年新建设的楼盘与2003年相比，建设成本上涨幅度也不会超过20%。在物价上涨20%情况下，房价上涨了1到5倍。可想而知，房地产商是不是获得暴利。

不可否认，随着时间推移，城市拆造成本也在上升，这也推升了房屋成本。我不妨以此再做推算。目前正在开发的北京市东二环外一个服务于某系统老干部地产项目，通过对目前实施成本测算，从拿到土地、把原居民通过货币补偿拆迁走、对土地进行市政改造、到楼房建造完毕、建筑商拿走利润、钥匙交到老干部手中，所有成本打入后每平方米的成本是5700元左右，如果加上免缴的土地出让金大约每平方米800，成为商品房的实际成本是每平方米6500元。而紧临此地块另一商品房地产项目，目前正在出售的商品房价格米均大约21000元左右。也就是说，目前利润水平是220%左右。

在同一区域、广渠门内更中心化的一个已经做成的地产项目，开发商为政府配套教育、卫生、环卫、社区用房共计9580平方米，当地政府要求开发商上报为此的投资成本，开发商按照报高不报低的原则，报出成本为5800多万，如此算来，这个地产项目成本均摊成本为每平方米6050元。而此项目商品房尾房售价达到米均25000元，其利润率达到330%左右。

事实上，目前正在销售的商品房，很多是2005年就开始预售，预售时房地产商确定的价格已经打足了成本，房屋前年已经建成，成本基本成为定数，但是，房价则随着行情一涨再涨。北京市新世界商场附近一个公寓房项目，房屋面积为65-190平方米大小不等，2005年施工开始时，期房售价米均11000-13000元人民币，然而，至今年上半年，现房房价已经涨至30000-33000元人民币，3年时间涨了200%。据相关专业人士透露，通过协议出让拿到这个地产项目，拆迁成本、土地出让成本、建设成本、政府配套成本等全部加总，总成本摊平后米均6600元，2004年期房预售时已经设定了45%的利润率。虽然3年过去了，可是成本并没有发生变化，后续售房和管理成本基本可以忽略，而利润率却暴涨到了400%。

什么行业能有百分之几百的利润回报？这不是暴利是什么？

（三）房价高得与国际通行市场标准背道而驰

联合国的世界人居报告，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应该在居民年收入的2到3倍，如果达到5倍则大多数人无力购买。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本在这个范围内，如美国平均为2.8倍。针对我国具体情况，包括世界银行的国际专家给出的合理值为3至6倍，即一个家庭的3至6年的年收入。

1998年，国务院23号文提出，一个地区一套住房建筑面积为60平方米的经济适用房，其平均价格与双职工年平均工资之比在4倍以上。2007年我国城镇居民人均收入13768元，三口之家全年收入应该是41303元，其4倍应该是165212元。按照低级小康最低标准60平方米计算，房价应该是2754元。而2007年我国毛胚房平均售价已经达到3655元/平方米，高出能够承受标准至少30%以上。

如果以北京为例，房价高得更离谱。北京市城镇居民2007年人均年收入21989元，三口之家全年收入65967元，按照4倍计算，应该是263868元。按照低级小康最低标准60平方米住房计算，北京市的房价应该4398元，而此时北京市住宅均价已经达到12436/平方米，高出标准额183%。

相关资料显示：目前美国精装修的200平方米独栋新别墅，每套20.5万美元，换算成人民币是140万元，据此计算美国精装修、拥有永久产权的住房价格是每平方米7000多元。如果这个资料准确，这个价格比北京市远郊延庆县房屋价格水平还高！而美国人均收入水平是我国城镇居民收入水平20倍左右。日本东京多摩地区2007年11月刚刚落成的大型公寓，不仅紧临轻轨车站，而且全部精装修，使用面积66平方米的房型售价2290万日元，约合人民币152万元，即米均2.3万元，这个房价与北京房价也相当，且日本国民收入水平也是我国的20倍左右。