丁 茂 战

中央下调资本金比例不会推高房价

注：此文已经发表于6月2日《人民日报》海出版：http://paper.people.com.cn/rmrbhwb/html/2009-06/02/content_265520.htm

5月27日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由35%下调了15个百分点，已经恢复到1996年水平。中央此举意图十分清楚，降低房地产入市开发门槛，提升开发人气，促使房地产尽快回暖。1-4月份，全国城镇固定资产投资增长30.5%，而房地产投资增长仅为4.9%，远没有走出去年低迷状态。近日有媒体民意调查称，有70%被调查者认为，中央此举将推高房价。我国房价总体上上涨幅度已经太大，远远超过国际通行标准，远远超过人民群众承受能力，中央政策如果目的和最终结果继续推高房价，那将证明这个政策是失败的。事实上，中央决无此意图，市场基本运行规律也将告诉我们，房价只会跌、不会涨。截止3月底，全国商品房库存积压增长30.5%，已经被购置待开发的土地高达12亿平方米，市场不缺房，缺的是市，缺的是买方市场，现在中央又在降低开发门槛，增大供应量。在市场已经表现出供过于求的情况下，继续向市场注入新房源，供给规模只会进一步加大，实现供需均衡的唯一措施是降低房价。在目前房市买卖双方博弈过程中，地产商更着急，只要买方市场沉住气，房价就涨不起来。

其实，房市重拾涨势，除了消除库存压力使之不可能，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。

首先，党中央、国务院贯彻民生为上施政理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。2008年，全国保障性安居工程支出181.9亿，增长114.3%。今年政府工作报告又提出，今后三年要拿出9000亿政府投资专门建设保障性住房。全国各地也紧紧跟进中央决策，北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长27%和23.8%的基础上，今年拟开工800万平方米保障性住房建设、竣工200万。上海在2008年开工400万平方米经济适用房基础上，今年再开工400万。大规模的保障性住房建设，将把相当规模的中低收入家庭的购买需求，从商品房市场分流出去。

其次，因为房价高得离谱，房屋租售比远离常态，相对诸如股市等投资领域，房产投资和增值的价值基本丧失，以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时，前几年作为买方市场的投资人，他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前5个月，北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量，3、4两月二手交易量达到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，为去年全年总交易额的65%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴，都将大幅度削弱买方市场力量。

房市很难再现“小阳春”，并不意味房市在短期内迅速萧条、房价会暴跌、房地产市场泡沫破灭。一是我国城市化进程的加快、人民群众收入水平持续提高，再加上我国计划生育政策国情决定的购买力，房市不缺接盘手，刚性需求具有内生持续增长特征；二是房价跌不起，也不敢让跌。在全国6万多房地产商中，并不是所有开发商都是暴利获得者，相当规模小地产商获得的是微利，房价下跌“逼死”他们事小，他们背后的银行则是国家经济命脉，房市泡沫破灭对金融系统将是灾难；再说，保发展、保增长仍然是我国国情决定的第一位政治任务，在外需严峻形势短期不会缓解，内需启动依然困难的情况下，投资仍然是中国经济的“定海神针”，房地产作为重要投资领域、作为关系众多产业集群兴衰的关键环节，保房地产就是保投资，就是保“第一要务”，就是政治任务。

由于短期房价不具暴涨基础、缺少暴跌条件，已经积累起来的房市泡沫，可能在房市长期调整中逐步“内消”。虽然“小阳春”难以再现，但因房市进入“骑虎难下”境地，房市动荡将在所难免，深度整合、筑项下行、逐步回归理性，这当是我国房市发展的长期趋势。