丁 茂 战

据说，建设部对于土地和房地产开发制定了两次“摘牌”的游戏规则。即：将拆迁和土地做熟作为一级开发，实施市场招标的方式选择开发主体，土地做熟后的房地产建设开发再重新进行市场招标，重新确定开发主体。二级开发主体取得开发权后，付给一级开发主体8%的利润。比如，审计结果证明一级开发主体开发成本是1个亿，二级主体取得开发权后要付给一级主体1亿零8百万。

这种似乎很规范化的制度设定，是在书斋里写出来的，缺少实用性。其最大弊端是一级和二级主体间利益分享严重不公，打击一级主体开发的积极性，将延长开发周期，推迟开发进程。

目前旧城改造最大难题不在于此地块将要建什么。因为，即便在首都中心城区，只要起名叫老板，找几个会画图的技术员（在我国这样的技术员多如牛毛），再做通银行和拥有土地控制权的官员的工作，就能够成为一夜之间暴富的“房地产商”。

旧城改造最大的难题是老百姓的搬迁。党的执政为民理念、私有财产不可侵犯这两道“保险”，让老百姓有充分的权利向开发商要权益。由于房价持续高涨，由于城区不同位置土地价格和成本都不相同，没有一个城市能够拿出通通管用的拆迁安置政策，一个家庭几十年也就遇上这么一次拆迁安置，当然要抓住机会，争取最大利益。一级开发的实质就是开发主体与老百姓间的利益讨价还价的过程。

现在很多地方在强调要按照市场规则走，政府要当裁判。就是说，一级开发过程中，政府作为第三者，确保开发主体与老百姓间彼此博弈“公平”并不影响社会稳定。在政府不实质介入的情况下，老百姓在有“双保险”的情况下，开发商实际上是弱者，根本推不动，有的老百姓确实开出了“天价”。当然，如果开发商是流氓则是另一会事，他可以让黑社会势力介入，老百姓怕啊，此时，老百姓则是弱者。事实上，那些旧城改造进行得快、政绩突出的地方，几乎无一例外地政府担当起了裁判员和运动员的双重角色，只有代表暴力机关的政府出面，才能降低拆迁中的交易成本。但是，这确实也导致了一个问题，政府犯法怎么办？执法者犯法，法制秩序就乱了。

一级开发主体实现开发任务，要力尽千辛万苦。然而，得到的利润只有8%。而二级主体，拿到开发权后，面对成熟的土地，银行主动贷款、建筑工人举目皆是、项目图纸谁都能画、当地官员乐于服务，而面对高涨的房市，开发商要做的工作几乎就是等待收银子、数票子。

当前，由于我们仍然处于社会主义初级阶段，仍然处于市场化初期，制度还待规范。所以，为了尽快解决人民群众住房问题、尽快改变城市落后面貌、尽快创造业绩，聪明的政府应当赶快抓住机遇，需要做、也不得不做两点：

一是一级和二级开发打包，省去转换中扯皮的成本，节约扯皮中的损失的时间；

二是强力介入，既当裁判员，又当事实上的运动员，帮助开发主体推动拆迁，保护老百姓和开发商的利益。